Verrechnungsmöglichkeit des Vermieters mit Betriebskostenguthaben?

Leistet ein Mieter auf die Betriebskosten Vorauszahlungen, so muss der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB jährlich darüber abrechnen. Haben die Vorauszahlungen des Mieters nicht ausgereicht, um die angefallenen Nebenkosten vollständig abzudecken, so muss er den fehlenden Betrag nachzahlen. Hat der Mieter dagegen zu viel vorausgezahlt, erhält er ein entsprechendes Guthaben. Darf der Vermieter dieses Guthaben einbehalten, um damit die laufende Miete zu tilgen?

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Verrechnung von Guthaben aus Betriebskosten

Leistet ein Mieter auf die Betriebskosten Vorauszahlungen, so muss der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB jährlich darüber abrechnen. Haben die Vorauszahlungen des Mieters nicht ausgereicht, um die angefallenen Nebenkosten vollständig abzudecken, so muss er den fehlenden Betrag nachzahlen. Hat der Mieter dagegen zu viel vorausgezahlt, erhält er ein entsprechendes Guthaben. Darf der Vermieter dieses Guthaben einbehalten, um damit die laufende Miete zu tilgen?

Zur Aufrechnung mit laufenden Mietzahlungen

Ein Vermieter ist nicht berechtigt das Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung zur Tilgung der laufenden Miete einzubehalten. Liegt dem Mieter die Abrechnung vor, so ist die Rückzahlung der zu viel geleisteten Vorschüsse sofort fällig und muss somit umgehend vom Vermieter ausgezahlt werden.

Weigert sich der Vermieter dem nachzukommen, kommt er spätestens nach Ablauf von 30 Tagen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung in Verzug. In diesem Fall kann der Mieter entweder entsprechend seines Guthabens die Vorauszahlungen kürzen oder Klage auf Zahlung des Guthabens erheben.

Zur Aufrechnung mit laufenden Mietrückständen

Darf das Guthaben zur Tilgung von Mietrückständen verwendet werden? Weist das Mietverhältnis dagegen Mietrückstände auf, so ist der Vermieter berechtigt, dass Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zur Tilgung der Mietschulden zu verwenden. Dem Vermieter steht in diesem Fall nämlich das Recht zur Aufrechnung gemäß § 387 BGB zu.

DIES GILT ABER DANN NICHT, WENN DER MIETER SOZIALHILFE ODER ALG II ERHÄLT.

In diesem Fall ist eine Aufrechnung nicht möglich, da das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unpfändbar ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.06.2013, Az. IX ZR 310/12).

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