Im Gewerbemietrecht gilt hinsichtlich der Mieterhöhung die Privatautonomie.
Die Parteien dürfen hier selbst jedwede Vereinbarung treffen. Da man allerdings bei einer Mieterhöhung die Zustimmung beider Parteien braucht, kann diese nicht einseitig erklärt werden.
Allerdings besteht bei Gewerbemieträumen keine Mietpreisbremse und in vielen langfristigen Mietverträgen wird kein fester Mietzins vereinbart. Wann die Miete für Gewerberäume erhöht werden kann, unterliegt allerdings unterschiedlichen Voraussetzungen:
Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn:
– Eine Abrede zwischen den Parteien über eine Mieterhöhung getroffen wurde
– Ein Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalt vereinbart worden ist
– Der Vermieter eine Änderungskündigung ausspricht
– Eine Mietpreisanpassungsklausel vereinbart wurde
Sollte ein langfristiges Mietverhältnis bestehen, gibt es unterschiedliche Optionen, die Miete an die veränderten Bedingungen anzupassen.
a. Staffelmietvereinbarungen
Die Staffelmiete hat im Bereich des Gewerbemietrechts enorme Relevanz. Hiernach wird vereinbart, welchen Mietzins der Mieter in welchem Zeitraum schuldet und wie dieser sich prozentual oder um einen Festbetrag erhöht.
b. Umsatzmiete
Der Mietzins erhöht sich hierbei, wenn der Jahresumsatz des Mieters ansteigt und sinkt, wenn dieser auch sinkt. Meist wird hierbei allerdings eine Mindestfestmiete vereinbart.
c. Preisklauseln
Ebenfalls praxisrelevant sind die Wertsicherungsklauseln.
Der Vermieter wird hierbei verpflichtet an der Wertentwicklung einer Vergleichsgröße teilzuhaben. Allerdings gibt es daneben auch Mietgleitklauseln. Hierbei erfolgt die Anpassung automatisch mit Veränderung der Bezugsgröße. Nach Inkrafttreten des Preisklauselgesetz sind solche Klauseln zwar unwirksam, allerdings gibt es für gewerbliche Mietverträge eine Ausnahme.
Nämlich dann, wenn:
– Die Vertragslaufzeit des Mietverhältnisses mindestens 10 Jahre beträgt.
– Die Klausel Inhaltlich hinreichend bestimmt ist.
– Keine Vertragspartei unangemessen benachteiligt wird.
Neben diesen echten Preisklauseln stehen noch unechte Preisklauseln. Hier wird nach einer Mietzeit über eine Mietanpassung verhandelt. In manchen Fällen erhält der Vermieter auch einen Ermessensspielraum. Hier erfolgt die Mietanpassung allerdings nicht automatisch. Bei sogenannten Spannungsklauseln hingegen erhöht sich die Miete automatisch. Auch bei den Kostenelementeklauseln wird die Mieterhöhung an die Preisentwicklung von Gütern und Leistungen gebunden, die die Selbstkosten des Vermieters bei seiner Leistungserbringung beeinflussen.
d. Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters müssen in Gewerbemietverträgen vereinbart werden.
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