Mietminderung, obwohl der Mangel schon behoben ist?

Besteht ein Mangel an der Mietsache, so kann der Mieter die Miete mindern, wenn er den Vermieter über das Bestehen des Mangels in Kenntnis gesetzt hat. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Miete erst ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige gekürzt werden kann. Eine Mietminderung für vergangene Mängel ist demnach erstmal ausgeschlossen.

Bitte beachte allerdings:

Allerdings muss in diesem Zusammenhang beachtet werden, dass positive Kenntnis des Mangels vorliegen muss. Ein Mangel kann nur angezeigt werden, wenn der Mieter den Mangel auch kennt.

Nach Ansicht der Rechtsprechung muss sich die Kenntnis des Mieters auf den konkreten Mangel beziehen. Dies bedeutet die Kenntnis muss sich auf das konkrete Erscheinungsbild, sowie die Art und Weise seiner konkreten Auswirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beziehen (BGH ZMR 2007, 484).

Es ist daher nicht ausreichend, lediglich die Kenntnis des Erscheinungsbildes eines möglichen Mangels zu besitzen. Zu beachten ist allerdings, dass fahrlässige Unkenntnis wie eine positive Kenntnis gem. § 536b BGB gewertet wird.

Wie vorgehen?

Wird der Mangel erkannt sollte der Mieter, der die Miete nicht sofort mindert, sich diese allerdings gegenüber dem Vermieter vorbehalten. Die Miete wird dann unter Vorbehalt erst mal weitergezahlt. Somit bleibt genügend Zeit, um prüfen zu können, ob der Mangel erheblich ist und ob ein Mietminderungsrecht besteht.

Was passiert, wenn Du den Mangel nicht anzeigst?

Wird ein erkennbarer Mangel nicht angezeigt, hat dies Konsequenten für den Anspruch auf Mietminderung. Es nützt dem Mieter also nichts erst einmal zu warten und zu schauen was passiert.

Die Mängelanzeige beim Vermieter muss unverzüglich stattfinden.

Auch ist es nicht so, wie viele Vermieter irrtümlich glauben, dass Mietminderung nur für die Zukunft verlangt werden kann. Ein Nichterkennbarer Mangel kann oft Jahre bestehen, bevor er bemerkt wird.

Ist ein Mangel für den Mieter nicht ohne weiteres erkennbar, kann er diesen natürlich nicht anzeigen. Wird der Mieter auf diesen Mangel allerdings im Nachhinein aufmerksam, so kann er die Miete dann auch mindern, wenn sich dieser Mangel im Nachhinein erst herausstellt er aber seit Anfang des Mietverhältnisses bestand.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Ein Beispiel hierfür sind falsche Quadratmeter angaben. Eine Wohnung die kleiner ist als ausgewiesen kann Mangel an der Mietsache darstellen. Ist die Abweichung mehr als 10% kann die Miete auch für die Vergangenheit gemindert werden und die zu viel gezahlte Miete ist dem Mieter zurückzuerstatten (BGH WuM 2004, 268).

Hierbei ist der Zeitpunkt der Mietminderung allerdings nicht entscheidend.

Für welchen Zeitraum kann die Miete gemindert werden?

Der Zeitraum, für welchen die Miete gemindert werden kann, beginnt nicht erst ab dem Zugang der Erklärung.

Nach Gesetz tritt die Mietminderung dann ein, wenn die Voraussetzungen der Anspruchsgrundlage vorliegen und keine Ausschlussgründe gegeben sind (BGH – VIII ZR 125/11).

Allerdings muss hierbei beachtet werden, dass eine Verwirkung des Minderungsrechts eintreten kann.

Verwirkung Deiner Rechte. Was bedeutet das?

Dies folgt aus dem Rechtsgedanken des § 242 BGB, hiernach ist ein Recht verwirkt, wenn der Anspruchsinhaber es über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht hat und der Anspruchsgegner darauf vertrauen durfte, dass es auch in Zukunft nicht geltend gemacht wird.

Um sein Anspruch zu verwirken müssen allerdings besondere Umstände vorliegen, die in dem Verhalten des Anspruchsinhabers begründet liegen und das Vertrauen des Anspruchsgegners rechtfertigen, dass keine Ansprüche mehr gegen ihn gelten gemacht werden (BGH – XII ZR 33/04).

Der BGH stellte hier in seinem Urteil fest, dass das Mietminderungsrecht entfällt, wenn

• der Mieter über einen Zeitraum von 6 Monaten vorbehaltslos Miete gezahlt hat. Allerdings entsteht durch diese eine enorme Rechtsunsicherheit, unter welchen Voraussetzungen eine Verwirkung eintritt, wenn länger vorbehaltslos Miete erbracht wurde. Dies bedeutet nämlich nicht automatisch, dass der Mieter kein Interesse mehr an der Mietminderung hatte, es kann unterschiedliche Gründe haben, warum trotz Kenntnis des Mangels die Miete weiter ohne Vorbehalt gezahlt wurde. Der BGH hat nämlich nur ausgeführt, dass ein Mieter, welcher über einen längeren Zeitraum die Miete trotzt Kenntnis des Mangels vorbehaltslos zahlt verwirken kann, allerdings nicht unter welchen Voraussetzungen dies passiert. Eine Verwirkung kann nur dann nicht mehr entgegengehalten werden, wenn sich die Umstände wesentlich ändern. In solch einem Fall kann das Mietminderungsrecht wiederaufleben.

Wird die Miete trotz Mangels weitergezahlt, weil man darauf vertraute, dass der Vermieter den Mangel alsbald beheben würde, kann die Miete auch rückwirkend gemindert werden (KrsG Görlitz WuM 1993, 113). Der Mieter konnte in einem solchen Fall davon ausgehen, dass der Mangel nicht dauerhaft bestehen würde (AG Bad Segeberg WuM 1992, 447).

Warum den Mangel unverzüglich anzeigen?

Erfolgt eine Anzeige nicht unverzüglich i.S.d. § 536c Abs. 1 S. 1 BGB kann der Anspruch auf Mietminderung nur dann geltend gemacht werden, wenn Umstände vorliegen die die Anzeige vollkommen entbehrlich gemacht hätten.

Liegt dies nicht vor, hat dies allerdings nicht zur Folge, dass der Mietminderungsanspruch vollständig entfällt. Allerdings kann keine rückwirkende Mietminderung ab Auftreten des Mangels verlangt werden, sondern nur für die Zeit ab der Anzeige.

Auch wenn man berechtigt ist die Miete rückwirkend zu mindern, bedeutet dies nicht, dass man auch immer einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete geltend machen kann.

Dies ist immer dann der Fall, wenn ein Mieter die Miete zahlt obwohl ihm der Mangel bekannt gewesen ist und die Rückforderung wegen des Mangels nicht bei der Zahlung vorbehalten wurde.

Nach § 814 BGB ist nämlich eine auch § 812 Abs. 1 S. 1 BGB rechtsgrundlose erlangte Leistung nicht rückforderbar, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet ist. Daher sollte sich ein Mieter, der den Mangel kennt, die Rückforderung bei der Zahlung der Miete immer vorbehalten.

Es ist allerdings wie in den meisten Ansprüchen auch die Verjährungsfrist zu beachten. Die Verjährungsfrist liegt bei 3 Jahren und beginnt mit dem Ende jenes Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist.

Der Anspruch entsteht, sobald Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis vorliegt. In einem Fall von einem unbekannten Mangel verjährt der Anspruch allerdings spätestens nach 10 Jahren. Dies heißt, im Zweifel kann der Mieter allerdings für 10 Jahre rückwirkend die Miete mindern.

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