3Mietminderung: Voraussetzungen und Mietminderungshöhe

Eine Mietminderung ist wegen verschiedener Mängel sogar bis zu 100 % möglich. In anderen Fällen war eine Minderung der Mietzahlung um 33 % wegen einer Schimmelbildung, Feuchtigkeit in der Wohnung, aufgebrochenem Laminat und fehlender Verfliesung des Balkons möglich.

Mietminderung um 100 % wegen Trocknungsgeräten in der Wohnung

Ein Trocknungsgerät in der Wohnung, dessen Lärmpegel 50 dB(A) überstieg, erlaubte Mieter die Kürzung der Miete um 100 %, weil sein Aufenthalt in der Wohnung unzumutbar wurde. In einem vor dem Amtsgericht Schöneberg verhandelten Fall war in der Mietwohnung wegen einer undichten Wasseruhr zunächst im Bad Schimmel entstanden, anschließend brach im Flur wegen der Feuchtigkeit das Laminat.
Schließlich musste der Mieter Trocknungsgeräte aufstellen. Er machte daher eine Minderung der Mietzahlung geltend, was sein Vermieter nicht anerkannte. Er verklagte den Mieter auf die volle Mietzahlung. Damit unterlag er vor dem AG Schöneberg. Es erkannte verschiedene Mängel, die jeweils zu einer eigenen Mietminderung geführt hätten:

Die Feuchtigkeit in der Wohnung berechtigte den Mieter demnach zu einer Minderung seiner Mietzahlung um 33 %. Für die Schimmelbildung setzten die Richter eine angemessene Kürzung der Miete von 10 % an. Das aufgebrochene Laminat berechtigte den Mieter zu einer Kürzung von 20 %.

Auf dem Balkon fehlten zudem Fliesen, was für die Richter einer Minderung der Mietzahlung von 3 % rechtfertigte. Die bedeutendste Mietminderung, die für sich allein schließlich genügte, ergab sich allerdings durch die nötigen Trocknungsgeräte. Sie durfte nach dem Urteil 100 % betragen.

Die Kürzung um 100 % allein durch die Trocknungsgeräte ergab sich durch deren Lärmpegel, der 50 db(A) überstieg. Damit wurde die Wohnung unbewohnbar, denn schlafen, vernünftig darin leben oder auch arbeiten waren fortan nicht mehr möglich.

Der gesetzlich erlaubte TA-Lärm darf nachts 25 db(A) und tagsüber 35 dB(A) nicht überschreiten. Zudem habe der Mieter Anspruch auf Ersatz seiner Stromkosten für die Trocknungsgeräte, so die Schöneberger Richter.

Mietminderung um 100 % wegen ausgefallener Heizung im Winter

Wenn eine Heizung im Winter ausfällt, wird die Wohnung unbewohnbar. Hierfür ist eine Minderung der Miete um 100 % berechtigt, wie das LG Hamburg in einem früheren Fall entschied. Ausgefallen war die Heizung wegen eines Nachbarschaftsstreits: Ein Nachbar hatte deswegen der betroffenen Mieterin die Ölsteigeleitung durchgeschnitten.

Die Mieterin hatte den Heizungsausfall der Vermieterin angezeigt, die den Schaden aber nicht reparieren ließ. Daraufhin stellte die Mieterin ihre Mietzahlung komplett ein, woraufhin die Vermieterin klagte und vor dem LG Hamburg unterlag.

Dieses entschied, dass Mängel, die eine Wohnung unbewohnbar machen, die Kürzung der Miete um 100 % rechtfertigen. Hierfür spiele im Übrigen ein Verschulden des Vermieters keine Rolle.

Es sei unstrittig, dass der Schaden durch einen Nachbarschaftsstreit entstanden sei. Dennoch müsse ihn die Vermieterin beheben und dann die Kosten dem Schadensverursacher in Rechnung stellen. Auch eine Umstellung der Heizung auf eine andere Variante (zum Beispiel Heizlüfter oder Kohleofen) könne ein Vermieter vom Mieter nicht verlangen.

Wenn schon, hätte die Vermieterin für eine für die Mieterin kostenneutrale Umstellung sorgen müssen. Die Räume seien schließlich unter der Maßgabe vermietet worden, dass sie durch eine funktionsfähige Heizung auch im Winter bewohnbar seien.

Dasselbe gelte im Übrigen auch für Gewerberäume. In diesem speziellen Fall wurde auch noch über einen Passus im Mietvertrag entschieden, der eine Kürzung der Miete wegen eines Heizungsausfalls ausschließen sollte. So ein Passus sei von vornherein unwirksam, so die Hamburger Richter.

Minderung der Miete um 100 % wegen Schimmelbildung

Wenn in einer Wohnung eine Schimmelbildung nur durch permanentes Lüften vermieden werden kann, ist dies für die Mieter unzumutbar und kann zu einer berechtigten Mietminderung um 100 % führen. Solche Mängel laufen den Anforderungen zuwider, die für eine normale Nutzung des Wohnraums gelten.

Dies entschied in einem betreffenden Fall das Amtsgericht München. Eine Familie (Ehepaar und drei Kinder) musste in der Mietwohnung einen Schimmelbefall in sämtlichen Räumen feststellen. Der Schimmel breitete sich im Laufe der Zeit im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmern, dem Flur, dem Bad und der Küche bis über 80 cm Höhe ab Fußboden aus.

Die Mieterin forderte daraufhin die Vermieterin auf, ein Gutachten zum Schimmelbefall erstellen zu lassen. Die Vermieterin maß daraufhin in der Wohnung die Luftfeuchtigkeit, betrachtete diese als Ursache für den Schimmelbefall und händigte der Familie eine Broschüre zum richtigen Heizen und Lüften der Räume aus.

Sie behauptete, dass die Wohnräume technisch normalen, modernen Standards entsprechen würden und daher der Schimmel nur auf ungenügendem Heizen und Lüften basieren könne.

Durch ununterbrochenes Lüften sei er zu beseitigen. Dies anerkannten die Mieter nicht. Sie forderten von der Vermieterin, den Schimmel zu beseitigen. Als dies nicht geschah, klagte die Mieterin beim Amtsgericht München auf Schimmelbeseitigung. Gleichzeitig sollte das Gericht feststellen, ob eine Mietminderung um 100 % wegen solcher Mängel möglich sei.

Das bejahten die Richter. Zu dieser Entscheidung trug auch bei, dass alle Familienangehörigen inzwischen durch den Schimmel in der Wohnung bronchial erkrankt waren. Darüber hinaus bestätigte die Expertise eines hinzugezogenen Sachverständigen den Anspruch auf Minderung der Mietzahlungen infolge der festgestellten Mängel.

Dieser konnte belegen, dass eine Feuchtigkeit im Mauerwerk, die zu einem Schimmelbefall in diesem Umfang führt, auch durch lange Lüftungsintervalle nicht dauerhaft zu beseitigen ist. Hierfür wurde die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung auch während sehr langer Lüftungsintervalle gemessen.

Diese sank zwar während des Lüftens auf einen Wert, der eine Schimmelbildung verhindern könnte, stieg aber sofort nach dem Schließen der Fenster wieder auf einen kritischen Wert an. Das würde bedeuten, so der Sachverständige, dass die Wohnung nur bei permanentem Lüften ohne Schimmel bewohnbar wäre.

Dies sei jedoch, so der Richter, für die Bewohner nicht zumutbar. Allein schon der Umstand, dass eine Wohnung wegen der beruflichen und schulischen Aktivitäten der Bewohner tagsüber zeitweise leer steht und dabei nicht gefahrlos gelüftet werden kann, lässt so ein Nutzungsverhalten nicht zu.

Darüber hinaus würden durch permanentes Lüften im Herbst und Winter die Heizungskosten exorbitant steigen, was unzumutbar sei – von den gesundheitlichen Gefahren durch permanente Zugluft ganz abgesehen. Daher sei in solchen Fällen auch eine Mietminderung um 100 % angemessen, die schließlich die Vermieterin bewegen solle, den Schaden zu beheben. Dieser bestehe nach Aussage des Sachverständigen in einem großflächigen Schimmelpilzbefall der Wände, der eine Sanierung erfordere.

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