Als Grundlage einer jeden Kündigung im Gewerbemietverhältnis gilt zunächst die vereinbarte Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag. Sollte ein Vertrag befristet sein, muss überhaupt keine Kündigung ausgesprochen werden. Sollte im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen worden sein, gelten die gesetzlichen Regelungen.

a. Die Beendigung durch Zeitablauf

Ein Mietverhältnis, welches ohne eine Verlängerungsklausel geschlossen wurde, endet sobald die vereinbarte Mietzeit abgelaufen ist. Sollte das Mietverhältnis nach Ablauf dieser Zeit fortgesetzt werden, gilt es als auf unbestimmte Zeit verlängert. Allerdings kann eine solche stillschweigende Verlängerung vertraglich ausgeschlossen werden.

b. Vertragsaufhebung

Die Vertragsparteien haben auch jederzeit die Freiheit den Vertrag einvernehmlich aufzuheben.

c. ordentliche fristgerechte Kündigung

Ein Mietverhältnis kann auch mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten ordentlich gekündigt werden. Vertraglich können hier aber auch längere Fristen vereinbart werden. Kündigungen unter einer Bedingung sind nicht zulässig, außer der Eintritt der Bedingung hängt allein vom Kündigungsgegner ab.

d. fristlose Kündigung

Die Vertragsparteien können im Mietvertrag aber auch Gründe festhalten, wann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Allerdings können auch gesetzliche Gründe greifen nach § 543 I BGB muss ein wichtiger Grund vorliegen. In den meisten Fällen ist hier eine Abmahnung notwendig, bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird.

Dies ist nur dann nicht notwendig, wenn selbst eine Abmahnung aus Sicht der Umstände erfolglos bleiben würde. Dies ist insbesondere gesetzlich dann vorgesehen, wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet. Wichtige Gründen neben dem Zahlungsverzug können aber auch der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache sein oder wenn Mieträume ohne Einverständnis untervermietet werden.

Sollte sich der Mieter im Insolvenzverfahren befinden, so besteht eine gesetzliche Kündigungssperre zu Lasten des Vermieters. Allerdings hat der Mieter bzw. sein Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht. Wenn der Vermieter in die Insolvenz gerät besteht das Mietverhältnis allerdings zunächst fort.

Der Mietvertrag bleibt in einem solchen Fall allerdings nur bestehen, wenn zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Inbesitznahme der Mietsache durch den Mieter schon stattgefunden hat.

Weiterhin besteht ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter verstirbt. Von diesem können Vermieter und die Erben des Mieters binnen eines Monat Gebrauch machen.

Auch wenn ein Objekt Zwangsversteigert wird, kommt dem neuen Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Mietverhältnis kann zum ersten zulässigen Kündigungstermin nach dem Zuschlag gekündigt werden.

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