Kündigung auf Eigenbedarf, was für Rechte hat der Mieter?

Ist man Mieter eine Wohnung, in der man sich wohlfühlt und auch sonst alles für einen stimmt, möchte man selbstverständlich gerne in dieser Wohnung bleiben. Doch was ist, wenn der Vermieter das Mietverhältnis kündigt und Eigenbedarf anmeldet?

Beachte!

Im deutschen Mietrecht ist eine Kündigung des Mietverhältnisses nur in einigen Fällen zulässig. Wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter dabei auf Eigenbedarf kündigen kann, ist nicht immer so einfach als man denkt.

Grundsatz ist, dass der Vermieter dann auf Eigenbedarf kündigen kann gem. § 573 II Nr. 2 BGB, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt.

Wichtig!

Hierzu zählen unter anderem Verwandte bis 3 Grades oder Verschwägerte bis 2 Grades des Vermieters, allerdings auch Pflegekräfte und Hausangestellte des Vermieters. Auch ist zu erwähnen, dass eine Eigenbedarfskündigung nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich ist.

Da kommt allerdings eine wirklich Interessante Frage auf.

Wenn der Vermieter keine natürliche Person ist, sondern eine juristische Person, welche nun keine Familienangehörigen haben, macht dies die Eigenbedarfs Kündigung dann unmöglich?

Kurz gesagt nein, eine Eigenbedarfskündigung ist auch hier nicht gänzlich ausgeschlossen.

So kann eine GbR Eigenbedarf an den Räumlichkeiten haben, wenn sie diese für ihre eigenen Zwecke benötigt. Nach dem BGH sollen die Gesellschafter einer GbR nicht automatisch schlechter gestellt werden. Allerdings ist eine Kündigung auf Eigenbedarf für andere juristische Personen ausgeschlossen (BGH Urteil vom 15.12.2010 Az. VIII ZR 210/10).

Kündigt ein Vermieter allerdings nun auf Eigenbedarf muss er sich an die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen halten. Gesetzlich sind diese je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten.

Dauert ein Mietverhältnis bis zu fünf Jahre so liegt die Frist bei drei Monaten. Zwischen fünf und acht Jahren liegt die Frist bei sechs Monaten und bei einer Mietdauer ab acht Jahren liegt die Frist bei neun Monaten.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam zugegangen?

Eine Eigenbedarfskündigung ist außerdem auch nur dann wirksam, wen sie gegenüber allen Mietern des Mietvertrages erklärt wird, sie eine Begründung erhält und durch den Vermieter unterzeichnet worden ist.

Die Begründung muss zudem auch ausführlich sein. Hierin muss enthalten sein, wer in die Wohnung einziehen soll und in welcher Beziehung diese Person zu dem Vermieter steht. Dies allein ist jedoch nicht ausreichend.

So muss genau angegeben werden, warum die Person Bedarf an der Wohnung hat. Diese Gründe müssen für den Mieter auch nachvollziehbar sein. Außerdem muss aus der Kündigung ersichtlich hervorgehen, welche Wohnung gekündigt wird und zu welchem Datum das Mietverhältnis enden soll.

Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist die Eigenbedarfskündigung schon aus diesem Grund nicht wirksam.

Auch kann ein Mietverhältnis einer weiteren Einschränkung hinsichtlich der Kündigung unterliegen gem. § 577 a BGB. Wohnungen, die während der Laufzeit eines Mietverhältnisses veräußert werden und in Eigentumswohnungen umgewandelt können durch eine Sperrfrist von drei Jahren nicht auf Eigenbedarf gekündigt werden.

Widerspruchsrechte des Mieters

Weiterhin hat ein Mieter auch ein Widerspruchsrecht, wenn soziale Gründe vorliegen gem. § 574 BGB. Hiernach besteht ein Widerspruchsrecht, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein angemessener Ersatzwohnraum nur zu unzumutbaren Bedingungen verschafft werden kann.

Soll gegen die Kündigung Widerspruch eingelegt werden, muss dies allerdings bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gesehen.

Wird ein Eigenbedarf allerdings nur vorgetäuscht kann sich der Vermieter auch Schadensersatzpflichtig machen. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur gerechtfertigt, wenn hierfür auch ein Grund besteht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf sollte immer dann in Betracht gezogen werden, wenn der Kündigung ein Streit vorausging oder ein überhöhter Wohnbedarf in der Gegend besteht. Auch muss darauf geachtet werden, ob der Vermieter eine Alternativwohnung anzubieten hätte, die mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist.

Ist schon bei Abschluss des Mietvertrages ersichtlich, dass zu einem späteren Zeitpunkt wegen Eigenbedarfsgekündigt wird, hätte ein befristetes Mietverhältnis begründet werden können. Eine Kündigung auf Eigenbedarf kann in einem solchen Fall treuewidrig sein.

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