Es besteht allgemein die Pflicht zur Mietzahlung

Insbesondere Mieter, die von einer behördlichen Anordnung zur Ladenschließung ausgenommen sind, bleiben grundsätzlich auch in Zeiten der Corona-Krise zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet (§ 535 Abs. 2 BGB).

Im Ergebnis kann auch ein erheblicher Rückgang von Kunden- und Besucherzahlen nicht automatisch zu einer möglichen Mietreduzierung oder einem konkreten Mietminderungsanspruch des Mieters führen.

Im Einzelnen:

Mietminderung und Mietminderungsansprüche

Voraussetzung für eine Mietminderung ist das bekanntermaßen das Vorliegen eines Mangels der Mietsache (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB).

Beruht eine konkrete Ladenschließung auf einer behördlichen Anordnung, ist für eine Mietminderung entscheidend, ob diese einen Mangel der Mietsache darstellt.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränken begründen nach der bisherigen Rechtsprechung nur einen Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen (BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09).

Nicht als Mangel zu qualifizieren sind demgegenüber Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Wenn die Schließung ihre Ursache darin hat, dass ein bestimmtes Objekt nicht mehr betrieben werden darf, kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Anders ist es dagegen, wenn sich die jeweilige Anordnung auf bestimmte Betriebsarten bezieht. Das Risiko der Betriebsart trägt insofern der Mieter.

Ladenschließungen in Zeiten von CORONA, bzw. Covid-19 erfolgten zur möglichen Verringerung des Kundenaufkommens und sollten mithin Infektionsrisiken ausblenden, bzw. verringern. Es wurde in den verschiedenen Verfügungen und Verordnungen in der Regel eine Differenzierung anhand der Betriebsart vorgenommen.

Zulässig sollten hierbei Betriebe bleiben, die zur Nahversorgung notwendig sind, also beispielsweise

1. Lebensmittelhandel,
2. Getränkemärkte,
3. Banken/Sparkassen,
4. Apotheken,
5. Poststellen etc.

Im Umkehrschluss steckt dahinter auch die Ermessensentscheidung der jeweiligen Behörde zur Schließung solcher Ladenlokale, die aufgrund ihres Warenangebotes nur Artikel anbieten, auf die es in der aktuellen Ausnahmesituation nicht ankommt. Es handelt sich daher um rein betriebsbezogene hoheitliche Eingriffe, die nicht im direkten Zusammenhang mit der Mietsache stehen.

Die betroffenen Mieter können ihre Mietsache auch weiterhin nutzen, beispielsweise für interne Zwecke, Inventur, Dekoration, etc. Die Erlaubnis, wieder für den Publikumsverkehr zu öffnen, kommt daher einer Entscheidung über die Gewerbeerlaubnis gleich. Aufgrund der derzeitigen Gesetzeslage und der bisherigen Rechtslage besteht die Mietzahlungspflicht daher fort.

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